เลือกทำเลเปิดร้านอาหาร: 4 เรื่องที่ต้องตรวจก่อนเซ็นสัญญาเช่า
ทำเลเป็นการตัดสินใจที่แก้ยากที่สุดของร้านอาหาร เมนูเปลี่ยนได้ พนักงานฝึกได้ แต่ถ้าเซ็นสัญญาเช่า 3 ปีในทำเลที่ไม่มีคนเดินผ่าน ก็ต้องจ่ายค่าเช่าไปทุกเดือนไม่ว่าจะขายได้หรือไม่ บทความนี้รวมสิ่งที่ควรตรวจก่อนเซ็นสัญญา ทั้งเรื่องลูกค้า ตัวเลข และตัวอาคาร
ลูกค้าของเราอยู่ตรงนั้นจริงไหม
เริ่มจากแนวคิดร้านก่อน ร้านข้าวจานเดียวราคา 60 บาทต้องการคนทำงานหรือนักศึกษาจำนวนมาก ส่วนร้านอาหารนั่งทานราคาต่อหัว 400 บาทต้องการครอบครัวและที่จอดรถ
- ไปนั่งสังเกตจริง อย่างน้อย 3 ช่วงเวลา เช้า เที่ยง เย็น ทั้งวันธรรมดาและเสาร์อาทิตย์
- นับคนเดินผ่าน ในช่วง 15 นาที แล้วดูว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายกี่คน
- ดูร้านรอบข้าง ร้านคล้ายกันที่อยู่มานานคือสัญญาณที่ดี ร้านที่เปลี่ยนมือบ่อยอาจบอกปัญหาของทำเล
- ดูการเข้าถึง จอดรถได้ไหม ข้ามถนนสะดวกไหม ฝั่งถนนขาเข้าหรือขาออก
ค่าเช่าไหวไหม คำนวณก่อน
หลักคิดทั่วไปที่หลายร้านใช้คือ ค่าเช่าไม่ควรกินยอดขายมากเกินไป ถ้าให้ปลอดภัยให้คำนวณย้อนจากยอดขายที่คาดว่าทำได้
ตัวอย่าง (ตัวเลขสมมติ)
| รายการ | ทำเล A | ทำเล B |
|---|---|---|
| ค่าเช่า/เดือน | 15,000 | 35,000 |
| คนผ่านช่วงเที่ยง (15 นาที) | 40 | 120 |
| คาดยอดขาย/เดือน | 150,000 | 330,000 |
| ค่าเช่าเป็น % ของยอดขาย | 10% | 10.6% |
ทำเล B แพงกว่าเกินเท่าตัว แต่สัดส่วนค่าเช่าใกล้เคียงกัน คำถามต่อไปคือ ร้านรองรับยอด 330,000 บาทได้จริงไหม มีที่นั่งและคนพอหรือเปล่า และถ้ายอดจริงได้แค่ครึ่งเดียว ค่าเช่าจะกลายเป็น 21% ซึ่งหนักมาก จึงควรคิดกรณีแย่ไว้ด้วยเสมอ
ตรวจตัวอาคาร
- ไฟฟ้า พอสำหรับเตา ตู้แช่ แอร์ หรือต้องขอเพิ่มมิเตอร์
- น้ำและท่อระบายน้ำ มีบ่อดักไขมันหรือติดตั้งได้ไหม
- การระบายควันและกลิ่น เพื่อนบ้านหรืออาคารอนุญาตหรือไม่
- แก๊ส วางถังได้ปลอดภัยตรงไหน
- พื้นที่ครัว เพียงพอต่อเมนูที่วางแผนไว้
ค่าปรับปรุงอาคารอาจสูงกว่าที่คิดมาก ควรให้ช่างประเมินก่อนเซ็นสัญญา
อ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด
- ระยะเวลาเช่าและสิทธิ์ต่อสัญญา
- อัตราขึ้นค่าเช่าในแต่ละปี
- เงินมัดจำและเงื่อนไขการคืน
- ใครรับผิดชอบซ่อมแซมอะไร
- ขอช่วงปลอดค่าเช่าระหว่างตกแต่งได้หรือไม่
- เงื่อนไขการเลิกสัญญาก่อนกำหนด
ควรให้ทนายหรือผู้มีความรู้ด้านกฎหมายช่วยอ่านสัญญา และตรวจสอบกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลเรื่องใบอนุญาตที่เกี่ยวกับการจำหน่ายอาหารในพื้นที่นั้น
ทำเลกำหนดรูปแบบการขาย
ทำเลที่คนผ่านเยอะแต่เวลากินสั้น เหมาะกับการขายเร็วแบบเคาน์เตอร์ ส่วนทำเลที่ลูกค้านั่งนานเหมาะกับการสั่งที่โต๊ะ F00d รองรับทั้งสองแบบ ร้านเคาน์เตอร์ใช้หน้าขายด่วนที่แสดงสต็อกคงเหลือบนปุ่มเมนู ส่วนร้านนั่งทานใช้ QR สั่งอาหารที่โต๊ะ สลับภาษาไทยอังกฤษได้ เหมาะกับทำเลที่มีนักท่องเที่ยว และถ้าทำเลหน้าร้านไม่แรง ก็เพิ่มยอดจากเดลิเวอรีได้
สรุป
เลือกทำเลจากลูกค้าเป้าหมายที่เห็นด้วยตาจริง คำนวณค่าเช่าเทียบยอดขายทั้งกรณีดีและกรณีแย่ ตรวจไฟ น้ำ ควัน และแก๊สก่อนเซ็น อ่านสัญญาให้ละเอียดพร้อมผู้รู้ เวลาที่ใช้ตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญาสั้นมากเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่ต้องจ่ายไปอีกหลายปี
